ケーススタディCase Study

Case Study 03
大手企業関連会社の代替地を
3km圏内で。
厳しい立ち退き条件を解決し、
無事着工へ。
物件名 ライオンズ西船橋プレミアムフォート
敷地面積 1562.80㎡（472.74坪）
延床面積 5778.02㎡（1747.85坪）
建物階数 14階
建物戸数 68戸
交通 JR・東西線「西船橋」駅 徒歩約10分
建物完成年月 平成21年6月
ご依頼
平成19年2月
信頼のある仲介業者より、
等価交換を希望の地主様のご紹介あり。
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地主様はご兄弟で、相続した土地の有効活用を希望しておられました。お兄様は土地売却でしたが、妹様は思い入れのある土地を手放したくないとのことでしたので、等価交換によるマンション建設を選択されました。仲介業者とは信頼関係が絶大で、その仲介業者の紹介ということで当社に任せていただくことができました。
土地診断
平成19年3月
駅徒歩10分の好立地にも関わらず、
有効的な土地活用とは言えない利用状況…
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早速、現地で土地調査をしたところ駐車場、借家2軒、そして大手企業の関連会社の事務所・資材置き場となっていました。主要道路沿いで、駅徒歩10分圏内の好立地にも関わらず土地の有効利用がされていない状況でした。
土地評価
平成19年5月
船橋エリアの土地価格上昇。
適正価格での契約へ。
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土地状況とは別にこのプロジェクトが遂行している最中、路線価が発表され、船橋エリアの土地評価が上がりました。そこで、再度土地の評価を見直し、以前の土地価格より高い金額での売買契約を結びました。
当社の
提案
平成19年6月
ロードサイド店舗のプランを敢えてやめ、
資産価値の下がりにくいオールマンションを。
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さて、土地状況をふまえた上で当社の提案です。今回の土地は交通量も多く、主要道路沿いの立地なため、一階に店舗スペースを確保すれば、飲食店などを誘致できる見込みがありました。しかし、店舗を入れてしまうと分譲マンションとしての資産価値が下がる可能性もあるので、等価交換されるオーナー様のためにも永く、資産価値が保たれる全階居室のマンションをご提案しました。
立ち退き
作業
平成19年6月～11月
大手企業関連会社の立ち退きに“3km圏内に代替地を”という厳しい条件が…
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さて、いよいよマンション建設に向けて立ち退き作業に着手しました。駐車場と借家は、代替地や立退料などで了承を得ることができましたが、大手企業の関連会社事務所・資材置き場の立ち退きは、現在の立地の3km圏内に代替地を確保することが条件でした。
期限内ギリギリで代替地が！アパートを取り壊し、代替地を確保！
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期限内に代替地が決まらなければこのプロジェクトはすべて中止です。ただ、企業の事務所が移転できるような土地を3km圏内に探し出すことはほぼ不可能でした。毎日代替地候補を探し回る中、仲介業者の知り合いの地主様がアパートを半分取り壊し移転場所として提供してくれることになりました。地元地主様と仲介業者が長年の関係で培った厚い信頼のおかげで代替地を確保することができました。
着工・販売
平成19年12月
知名度の高い「ライオンズマンション」での建設へ。
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立退き後マンション建設に着手しました。販売会社は販売力・実績・ネームバリューのある株式会社大京を選定しました。
完成
平成21年6月
「ライオンズ西船橋プレミアムフォート」として竣工致しました。
［事業前］大手企業関連会社の事務所・借家・駐車場などに貸していた2つの土地→［事業後］立退き作業をし、統合後1つのマンション用地へ